전세/월세 계약 시 반드시 확인해야 할 필수 특약 사항 5가지

1. 선순위 권리 및 근저당 말소 조건

계약 당일까지 등기부등본상의 권리 관계가 변동되지 않아야 한다는 점을 명시해야 합니다.

권리물건(건물, 주택, 토지등 부동산)의 등기부 등본을 확인시점은 확정일자 받기 바로전에 확인이 근저당말소 조건이 합의된 내용과 일치하는지 확인해야 됩니다. 

특약 예시: "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 부동산에 설정된 근저당권 및 기타 권리 관계를 말소하며, 이를 어길 시 계약은 즉시 해지되고 계약금의 배액을 상환한다."

2. 임대인의 국세/지방세 체납 여부 확인

최근 전세 사기 예방을 위해 가장 중요해진 항목입니다. 임대인이 세금을 체납하면 세입자의 보증금보다 세금이 먼저 배당될 위험이 있습니다.

특약 예시: "임대인은 잔금 지급일 당일까지 국세 및 지방세 납세 증명서를 제출하며, 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다."

3. 계약 기간 중 임대인 변경 시 통보 의무

집주인이 바뀌면 새로운 집주인에게 대항력을 유지해야 합니다. 집주인이 바뀌는 사실을 미리 알 수 있도록 강제하는 조항입니다.

특약 예시: "임대인은 본 계약 기간 중 매매나 증여 등으로 소유자가 변경될 경우, 즉시 임차인에게 이를 통보하여야 한다."

4. 시설물 파손 및 유지보수 비용 부담

입주 전 확인한 하자(누수, 곰팡이 등)나, 입주 후 발생하는 수리 비용의 범위를 명확히 해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

분쟁이 많이 발생하는 중요한 특약 : (특약 예시) "입주 전 발생한 시설물의 하자는 임대인이 수리하며, 입주 후 발생하는 자연적 노후로 인한 고장은 임대인이 부담한다. 단, 임차인의 과실로 인한 파손은 임차인이 수리한다."

5. 전세자금대출 불가 시 계약금 반환 조건

대출이 거절되면 보증금을 마련할 방법이 없어 계약금을 날리는 경우가 많습니다. 대출 조건을 미리 특약에 넣는 것이 안전합니다.

특약 예시: "본 계약은 임차인의 전세자금대출 승인을 전제로 하며, 대출이 거절될 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환하고 계약은 무효로 한다."

💡 전문가의 팁: 계약 전 체크리스트

• 등기부등본은 계약 당일에도 확인할 것: 계약 직전까지 권리 관계가 변동되었을 수 있습니다.
• 중개사 설명만 믿지 말 것: 특약 사항은 반드시 계약서에 직접 기재해야 효력이 발생합니다.
• 입금은 반드시 등기부등본상 소유자 계좌로: 가족이나 중개인 계좌로 보내면 나중에 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다.

                           ***** 전세 / 월세 계약 시 반드시 확인해야 할 필수 사항 *****

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